FIRPTA: US-Quellensteuer beim Immobilienverkauf

Ist ein Verkäufer steuerlich nicht in den USA ansässig, muss der Käufer nach US-Bundesrecht (FIRPTA) einen Teil des Kaufpreises einbehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Meist sind das 15 % des Kaufpreises, nicht des Gewinns. Die Escrow-Firma erledigt die Formulare, aber die Regeln betreffen Käufer und Verkäufer.

Wer als ausländische Person gilt

• Wer steuerlich nicht in den USA ansässig ist (Nonresident Alien). Entscheidend ist der Steuerstatus, nicht die Staatsangehörigkeit.
• US-Bürger und Inhaber einer Green Card gelten nicht als ausländische Person, auch wenn sie im Ausland leben.
• Wer in den USA lebt und den Substantial Presence Test der IRS erfüllt, gilt für diese Regel als in den USA ansässig.
• Auch ausländische Gesellschaften, Personengesellschaften, Trusts und Nachlässe zählen dazu.
• Ein Verkäufer, der keine ausländische Person ist, bestätigt das schriftlich mit seiner US-Steuernummer. Die Escrow-Firma holt diese Erklärung ein.

Wie viel der Käufer einbehält

• 15 % des Kaufpreises bei den meisten Verkäufen.
• 10 %, wenn der Preis höchstens 1 Million US-Dollar beträgt und der Käufer oder ein Familienmitglied selbst einzieht.
• 0 %, wenn der Preis höchstens 300.000 US-Dollar beträgt und der Käufer selbst einzieht. Auf der Peninsula und in der South Bay kommt das selten vor.
• Selbst einziehen heißt: Der Käufer plant, das Haus in jedem der ersten beiden Jahre nach dem Kauf an mindestens 50 % der Tage zu nutzen, an denen es genutzt wird.

Wer haftet

Der Käufer haftet, wenn das Geld nicht einbehalten wird. In der Regel behält die Escrow-Firma den Betrag vom Verkaufserlös ein und reicht die Formulare 8288 und 8288-A innerhalb von 20 Tagen nach dem Abschluss bei der IRS ein.

So bekommen Sie Geld zurück

• Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung, nicht die endgültige Steuer. Besteuert wird der Gewinn.
• Vor dem Abschluss kann der Verkäufer mit Formular 8288-B eine Bescheinigung (Withholding Certificate) beantragen, die den Einbehalt auf die voraussichtliche Steuer senkt. Liegt der Antrag bis zum Abschluss vor, hält die Escrow-Firma das Geld zurück, bis die IRS entscheidet.
• Nach dem Verkauf reicht der Verkäufer eine US-Steuererklärung für Nichtansässige ein (Formular 1040-NR). Damit meldet er den Gewinn und erhält zu viel einbehaltene Beträge zurück.
• Dafür braucht der Verkäufer eine US-Steuernummer: eine Social Security Number oder eine ITIN, die mit Formular W-7 beantragt wird. Die ITIN kann Wochen dauern. Beantragen Sie sie früh.

Kalifornien behält zusätzlich ein

Kalifornien behält 3 1/3 % des Kaufpreises für die Steuerbehörde Franchise Tax Board ein, wenn der Verkäufer nicht in Kalifornien ansässig ist, außer es gilt eine Ausnahme (Formular 593). Das kommt zu FIRPTA hinzu.

Wenn Sie in Deutschland leben

Die USA und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen. Danach dürfen die USA den Gewinn aus einer US-Immobilie besteuern. Wie Deutschland denselben Gewinn behandelt, hängt von Ihrer Situation und dem Abkommen ab. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, die oder der in beiden Ländern arbeitet.

Sean begleitet Sie auf Deutsch durch den Verkauf. Steuerberatung bietet er nicht an.

Frühzeitig planen

• Sagen Sie Sean und der Escrow-Firma früh, wenn jemand im Grundbuch (Title) steuerlich nicht in den USA ansässig ist.
• Beantragen Sie früh eine ITIN, wenn Sie noch keine US-Steuernummer haben.
• Fragen Sie eine US-Steuerberatung nach Formular 8288-B, bevor Sie ein Angebot annehmen.
• Käufer: Die Escrow-Firma fragt, ob der Verkäufer eine ausländische Person ist und ob Sie selbst einziehen.

Quellen (auf Englisch): IRS: FIRPTA withholding, IRS: Exceptions from FIRPTA withholding, California Franchise Tax Board: Real estate withholding, IRS: Germany tax treaty documents.

Allgemeine Informationen, Stand 21. Oktober 2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln ändern sich. Klären Sie Ihre Situation mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater, idealerweise mit Erfahrung in den USA und in Deutschland.

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